найкращі країни для інвестування у 2025 та поради експерта

Які країни сьогодні вважаються найбільш привабливими для інвестування у нерухомість і чому саме ці ринки? Яку дохідність від таких інвестицій варто очікувати? Як не натрапити на «підводні камені» та як вкласти гроші правильно? Щоб розібратися з цими питаннями ми звернулися до експерта — Сергія Стьопи, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund

Сергій Стьопа, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund

Які країни варто розглянути для інвестування у нерухомість?

Канада є одним із найбільш збалансованих і захищених ринків. Щороку країна приймає понад 500 000 нових іммігрантів, що створює стійкий попит на житло. У західній Канаді спостерігається системний дефіцит житла. Прогнозований приріст населення — понад 10 мільйонів осіб до 2035 року. Ринок працює прозоро, права інвестора максимально захищені, а міста другого рівня дають привабливий ROI при нижчому порозі входу.

Об’єднані Арабські Емірати (Дубай, Абу-Дабі) залишаються «safe haven» для міжнародного капіталу. Регуляторна відкритість, сильна державна підтримка, податкова лояльність і активне економічне зростання тримають ринок у топі глобальних інвестиційних напрямів. Також масштабні інфраструктурні проєкти підтримують високий попит на житло.

Португалія демонструє зростаючу інвестиційну привабливість завдяки стабільному економічному розвитку, зниженню інфляції та відсоткових ставок. У 2025 році очікується збільшення інвестицій на ринку нерухомості до 8%, зокрема у готельний, офісний та роздрібний сектори.

США продовжують надавати інвесторам вигідні можливості, незважаючи на політичні та економічні виклики. Зростаючий попит на оренду житла, зокрема в багатоквартирних будинках, підтримує стабільність ринку, а прогнози зростання орендних ставок свідчать про позитивні тенденції. Інвестори мають можливість скористатися вигідними цінами у таких містах, як Даллас, Майамі та Бостон, а також диверсифікувати свої портфелі через індустріальну та логістичну нерухомість.

Польща характеризується стабільним економічним зростанням, постійним розвитком інфраструктури та конкурентоспроможним цінам порівняно з іншими європейськими країнами. Попит на житлову нерухомість залишається високим у таких містах, як Варшава, Краків і Вроцлав, завдяки зростанню населення, бізнесу та туризму. Регіональні центри, як Лодзь і Катовіце, пропонують інвесторам можливості з меншими вкладеннями, але з великим потенціалом для зростання. В цій країні можна розраховувати на довгостроковий розвиток капіталу.

На які ключові фактори варто звертати увагу перед інвестуванням у закордонну нерухомість — юридичні нюанси, податки, політична стабільність тощо?

По-перше, потрібно чітко розуміти юридичні умови: наявність дозволу для іноземців на володіння нерухомістю напряму, чи можливо купувати через юридичну особу або фонд, чи є обмеження на землю або лише кондомініуми, і як саме захищені права власника.

Обов’язково враховуються податкові аспекти: оцінка податків на купівлю, володіння, оренду та продаж, а також наявність податкових угод між країнами, щоб уникнути подвійного оподаткування.

Читайте також: Що читає Михайло Федоров: 10 книг, на які варто звернути увагу

Також важливим фактором є економічна стабільність країни — необхідно врахувати реальне зростання ВВП, рівень інфляції, відсоткові ставки, рівень безробіття та рівень зростання середнього класу.

Окрему увагу варто приділити валютним ризикам: важливо оцінити стабільність національної валюти, її прив’язку до USD, , потенціал до девальвації та можливість репатріації прибутку в базову валюту інвестора.

Ще один технічний момент — форма входу в угоду. Це може бути пряма купівля, інвестиції через фонд, партнерство або компанію. Кожна з моделей має свої податкові, юридичні та управлінські нюанси.

Ринок і локація — ключовий рівень деталізації. Потрібно аналізувати не лише країну, а й конкретне місто: темпи урбанізації, попит, інфраструктуру. Тип нерухомості теж має бути узгоджений і обраний згідно з економічними трендами та стабільністю.

Яку середню дохідність сьогодні можна очікувати від інвестицій у закордонну нерухомість?

Якщо обирати консервативну стратегію — це про стабільний кеш-флоу та мінімальні ризики з горизонтом інвестування 5-10 років. В даному випадку можна очікувати на 4-8% дохідності. Тут я рекомендую інвестувати в buy-to-let та обирати житло в стабільних країнах.

Збалансований портфель вже характеризується короткостроковою орендою та капіталізацією. Він для тих, хто обирає стабільність і зростання, але такий підхід вже потребує управління або правильного партнера. Цю стратегію особливо варто застосовувати при інвестуванні в туристичні юніти та легкий комерційний сегмент нерухомості і, як правило, вона приносить 8-12% дохідності з горизонтом 3-7 років.

Для інвесторів, які готові до вищого ризику заради максимального прибутку, існує агресивний підхід. У цьому сегменті дохідність сягає 12–20% через 2-5 років, але такі проєкти вимагають ретельного аналізу, активної участі або знову-таки надійного партнера. Це формат для тих, хто інвестує у девелопмент, купує нерухомість на етапі pre-sale, або входить у комерційні проєкти з leverage (офіси, індустріальні парки) — тобто із залученням кредитного або фонового фінансування для збільшення прибутковості.

Сергій Стьопа, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund

Читайте популярне: Книги, які радить читати венчурний фонд a16z

Чому, на вашу думку, українським інвесторам варто розглядати саме іноземні ринки нерухомості?

Насамперед — це про диверсифікацію і захист капіталу. Україна залишається зоною високих геополітичних ризиків, а інвестиції в іноземну нерухомість — це спосіб хеджувати активи, захистити їх від девальвації, націоналізації чи локальних економічних спадів. Ви створюєте портфель у стабільних валютах — USD, EUR, CAD — і мінімізуєте загальні ризики.

Окрім фінансів, це стратегія захисту родини. Відкривається доступ до статусу резидента або громадянства, ви створюєте собі інфраструктуру для майбутнього, а також формуєте  міжнародну спадщину, якою можна керувати через траст чи фонд.

Більше того, це валютна стабільна стабільність, захист від інфляції, вища прогнозована прибутковість та стабільний кеш-флоу. У структурованих інструментах можна отримувати від 8 до 15% стабільно без активного управління. А девелоперські проекти в країнах із попитом на житло (Канада, Польща) дають IRR до 18%+.

Ще один плюс — доступ до глобальних фінансових інструментів. Через інвестиції за кордоном ви відкриваєте доступ до іноземних рахунків, корпоративних структур (LP, Inc.) та потенційних грантів і субсидій (якщо інвестуєте у країну ЄС). Наприклад, Інвестор Stronghold може володіти часткою через Канадську структуру, отримувати дивіденди у доларах і реінвестувати або зберігати в європейських банках.

При цьому управління інвестиціями може бути повністю пасивним — через фонд, керуючу компанію чи локального партнера, а сучасні інструменти дають змогу отримувати онлайн-звітність, автоматичні виплати дивідендів і приймати рішення дистанційно.

І зрештою — це репутація, міжнародна присутність і нові можливості. Інвестуючи в міжнародні проєкти, ви розширюєте нетворк, залучаєте фінансування, формуєте образ інвестора з глобальним профілем.

Цікаве по темі: Україна розглядає перехід від долара до євро — голова НБУ

Поділіться, будь ласка, декількома експертними порадами

1. Перш за все потрібно розуміти мету, інвестиційний горизонт та час, який ви готові витрачати на управління. Обирайте модель інвестування не «по моді», а по собі.

2. Важливо шукати не максимального прибутку, а розумного при контрольованому ризику. Безризикових ринків не існує, але існує баланс: країна + тип активу + надійний партнер. І памʼятайте, що країна з прозорими правилами — є вашою головною «гарантією».
3. В одній країні є десятки різних ринків і варто думати локально. Інвестуйте в район, квартал або демографію.
4. Диверсифікуйте не лише по країнах, а й по типах. Мікс житла + комерція, довгострокова оренда + Airbnb, фонди + пряма власність — це гнучкий портфель і він працює краще, ніж ставка на «одного коня».
5. Якщо ви не керуєте — делегуйте професіоналам: керуючим компаній, фондам або девелоперам з репутацією.
6. Статус резидента має значення. Потрібно розуміти як ви оподатковуєтесь, чи можете ви отримати візу через об’єкт, як це вплине на спадщину, податки, репатріацію доходів? Консультуйтеся з міжнародними податковими юристами — це зекономить десятки тисяч доларів.
7. Плануйте вихід ще до входу. Важливо розуміти, як ви будете продавати, кому і через кого.
8. У 2025-му «сліпі інвестиції» — це найшвидший шлях втратити гроші. Не купуйте об’єкт, бо «гарна країна» чи «знайомий радив». Ваша інвестиція повинна мати юридичну чистоту, оцінку вартості, фінансову модель (прибутки/витрати) та бізнес стратегію.
9. Думайте як «фонд» навіть якщо починаєте з $25,000. Міжнародна нерухомість — це не лише дохід, а й інфраструктура безпеки, план Б для вас і вашої сім’ї, репутація і статус, нові зв’язки, бізнес-партнерства та стиль життя.

Ознайомтеся з іншими популярними матеріалами:

Крипторинок по-українськи: як НКЦПФР бачить майбутнє ринку віртуальних активів

Регулювання та оподаткування віртуальних активів в Україні: огляд законопроєкту

Як політика Дональда Трампа обвалила глобальні ринки: наслідки та прогнози